امتیاز مثبت
۰
اشباع قیمت ها در بازار اجاره مسکن
شنبه ۲۴ فروردين ۱۳۹۸ ساعت ۱۰:۴۵
کد مطلب: 343274
 
همزمان با کاهش خرید و فروش در بازار مسکن، بازار اجاره ها نیز در شرایط رکود قرار گرفته است و این در حالی است که در فصل جابجایی مستأجران قرار داریم. این موضوع در پی افزایش نامتعارف قیمت اجاره ها در سال گذشته صورت گرفته است. سال 97 همزمان با افزایش 100درصدی قیمت مسکن، اجاره بها خانه ها نیز با افزایش متوسط 50 درصدی رو به رو بود که باعث کوچ اجباری مستاجران به مناطق ارزانتر و همچنین حاشیه شهرها شد و حتی گزارش هایی نیز از تشکیل بازار دوم اجاره مسکن (انعقاد قرار داد با مستاجر جدید پیش از خروج مستاجر قبلی) اعلام شد؛ اما در سال جدید، موجران به دلیل آنچه اشباع قیمت ها در بازار اجاره عنوان شده است تغییرات چندانی در قیمت اجاره ها نداده اند و حتی گزارش ها حاکی از این است که در برخی مناطق، اجاره ها با مبالغ بهمن و اسفند ۹۷ تعیین می شود.
اشباع قیمت ها در بازار اجاره مسکن
 
برخی مشاوران املاک از کاهش تقاضای اجاره در روزهای اخیر به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره‌بها از سوی خانوارها خبر می‌دهند؛ به گونه‌ای که بسیاری از مشاوران املاکی که در زمان رکود بازار مسکن در بخش خرید و فروش در سال‌های گذشته، بیشترین درآمد خود را از محل امضای قراردادهای رهن و اجاره کسب می‌کردند، در سه ماه اخیر، علاوه بر افت سنگین تعداد قراردادهای خرید و فروش، با کاهش شدید قراردادهای رهن و اجاره نیز روبه رو بوده‌اند و این در حالی است که هم اکنون در فصل جابجایی قرار داریم. اردیبهشت تا مهر ماه هر سال فصل جابجایی مستاجران است و این در شرایطی است که امسال با توجه به فراررسیدن ماه رمضان به نظر می رسد که این جابجایی ها باید بیشتر می شد. 

 
   بازار کشش افزایش مجدد اجاره‌بها را ندارد

گزارش ها حاکی از این است که در دور نخست نقل و انتقالات مستأجران و تا پیش از آغاز ماه مبارک رمضان، ارقام اجاره بها همچنان با قیمت‌های بهمن و اسفند ماه سال گذشته از سوی موجران و مالکان به خصوص در واحدهای بزرگ مقیاس، گران قیمت و لوکس اعلام شده است. همچنین بر اساس اعلام منابع رسمی امضای قراردادهای اجاره با افزایش بسیار اندک در واحدهای با سن بنای کمتر از ۵ سال یعنی کوچک مقیاس‌ها و مصرفی در مناطق مرکزی و متوسط نشین پایتخت همراه بوده است. فعالان بازار مسکن می گویند بازار اجاره بها به دلیل آنکه در سال گذشته رشد زیادی داشته و فشار زیادی به خانوارها و مستاجران وارد شده، فعلاً کشش افزایش قیمت مجدد در سال جاری وجود ندارد.

 
   جزییات قیمت اجاره ها در مناطق مختلف پایتخت

در حال حاضر در مناطق میانی و پایین‌تر از مرکز شهر، اجاره بها از سوی مالکان برای عرضه به صورت رهن کامل، همچنان در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی نه چندان مناسب خانوارها، متری یک تا ۱.۱ میلیون تومان محاسبه می‌شود که تقریباً با ارقام سال گذشته، برابری می‌کند. به عنوان مثال در جنوب منطقه ۱۰ و در نزدیکی شمال منطقه ۱۶ تهران، واحد ۴۵ متری در خیابان نواب و محله سینا، بین ۴۳ تا ۴۸ میلیون تومان عرضه می‌شود. بر اساس گزارش میدانی مهر، در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی مناسب‌تر برای خانوارهای طبقه متوسط، معیار واگذاری واحد مسکونی به صورت رهن کامل (و سپس محاسبه آن به صورت رهن و اجاره) به متری ۱.۵ تا ۱.۷ میلیون تومان رسیده است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۵۵ متری واقع در طبقه همکف در ابتدای خیابان بهبودی، تقاطع خیابان آزادی با پارکینگ در بازه ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان (بسته به سن بنا یا دیگر ویژگی‌ها) از سوی موجران عرضه می‌شود.

همچنین در دو منطقه ۵ و ۸ (به عنوان نماد مناطق خانوارهای متوسط نشین در غرب و شرق تهران) نیز در واحدهای مسکونی با سن بنای بالای ۵ سال، شاخص و معیار موجران و مالکان برای عرضه واحد مسکونی به صورت رهن کامل، متری ۲ میلیون تومان است؛ به عنوان نمونه، یک واحد مسکونی ۷۵ متری ۱۳ سال ساخت، واقع در خیابان پیامبر ۱۵۰ میلیون تومان رهن کامل واگذار می‌شود. هر چند این ارقام در برخی مناطق لوکس منطقه دو به خصوص سعادت آباد و شمال شهرک غرب تا حدود زیادی با دیگر محله‌های منطقه دو متفاوت بوده و ارقام مورد نظر موجران در مواردی با اجاره بها در مناطق ۱ و ۳ پایتخت برابری می‌کند.

 
   مستاجران چشم انتظار حمایت

فعالان بازار مسکن و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که بازار اجاره بها به تبع قیمت مسکن در سال جدید افزایشی نخواهد داشت. کاهش قدرت مستاجران، اشباع قیمت ها در بازار اجاره مسکن و همچنین پیش بینی رشد اندک قیمت مسکن در سال جدید از دلایل آنها برای این مساله است. با این حال آنچه از اهمیت زیادی برخوردار است نبود قوانین کافی برای حمایت از مستاجران و  اجرا نشدن قوانین در این خصوص است. هرچند بسته ساماندهی بازار اجاره مسکن برای حمایت از مستاجران طراحی شده است و بر این اساس قردادهای مستاجران حداقل دو ساله می شود، اما این بسته نیز معایبی دارد که در صورت اصلاح آن می توان به ساماندهی بازار اجاره مسکن تا حدودی امیدوار بود.