امتیاز مثبت
۰
پیش بینی کارشناسان درباره آینده بازار ملک را بررسی کرد
تلنگر ارزی به معاملات مسکن
چهارشنبه ۱۷ مرداد ۱۳۹۷ ساعت ۱۱:۲۵
کد مطلب: 336662
 
نوسانات مخرب نرخ ارز در سال جاری التهابات زیادی در بازارها به وجود آورد و انتظارات تورمی ناشی از آن، شیب تند قیمت ها و انجماد معاملات بسیاری از بازارها از جمله بازار مسکن را در برداشت. معاملات مسکن در تیرماه با کاهش قابل ملاحظه ای رو به رو شد که مهمترین دلیل آن ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان و همچنین نگرانی فروشندگان از فضای مبهم بازار مسکن بود. حالا با عملیاتی شدن بسته پیشنهادی ارزی از روز گذشته و کاهش ابهامات و نوسان های ارزی بسیاری از کارشناسان پیش بینی می کنند وضعیت عرضه و تقاضا در این بازار بهبود پیدا کند.
تلنگر ارزی به معاملات مسکن
 

هرچند نرخ دلار اثرگذاری مستقیم بر قیمت مسکن ندارد، اما التهابات ناشی از آن باعث افزایش قیمت مسکن در یکسال گذشته شد که اوج آن در سال جاری اتفاق افتاد. قیمت مسکن در یکسال گذشته افزایش 54 درصدی داشته است.  بر اساس گزارش ها متوسط قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه نسبت به خردادماه  ۴۶۰ هزار تومان افزایش یافته و به رقم ۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. در این میان بیشترین رشد در منطقه ۵ به ثبت رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۱.۸ درصد افزایش قیمت را نشان داد و به متری ۸ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان رسید. در منطقه ۵ تنها از خردادماه تا تیرماه میانگین قیمت ۵۵۰ هزار تومان افزایش یافت. این روند باعث شد در یک ماه و نیم گذشته  بسیاری از مالکان از فروش ملک خود منصرف، برخی با شیب تند اقدام به فروش خانه و برخی دیگر نیز با شرط و شروط وارد معامله شوند. در این شرایط با رونمایی از بسته ارزی گزارش های میدانی خبرنگار حمایت نشان می دهد بسیاری از مالکان که در هفته گذشته قیمت ها را به صورت لحظه ای افزایش می دادند، عقب نشینی کرده و فروشنده شده اند.

 

   جذابیت بازار ارز کم شود، مسکن گرانتر خواهد شد

با رفع ابهامات ارزی در بازار و کاهش نسبی قیمت ارز،  کارشناسان اقتصاد مسکن چند سناریو برای این بازار پیش بینی می کنند. برخی معتقدند با کاهش تقاضا برای سرمایه گذاری در بازار سکه و ارز نقدینگی ها به بازار بورس و مسکن ورود پیدا می کند و در نهایت قیمت ها روند افزایشی خواهد داشت. تیمور رحمانی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران از این دسته از کارشناسان است. وی درباره برهم کنشی ارز و مسکن گفت: «کاهش نرخ ارز بر قیمت مسکن تاثیر معکوس دارد به این معنا که افزایش نرخ ارز سبب گرانتر شدن مسکن می شود.» وی ادامه داد: «قیمت مسکن کمی قبل از آغاز نوسانات ارزی، افزایش خود را از آذرماه سال قبل شروع کرده بود؛ گرانتر شدن مسکن به دلیل رشد نقدینگی است که سبب «هُل دادن» قیمت ها به سمت بالا می شود.»

این اقتصاددان به مهر گفت: «مسکن در آغاز راه افزایش قیمت ها بود که شرایط اقتصاد کشور باعث شد که بخش زیادی از نقدینگی به سمت بازار سکه و ارز هجوم بیاورد، و اتفاقا هم رشد قیمت و هم تعداد معاملات مسکن تا حدودی متوقف شد. حال که خیلی ها از سکه و ارز به عنوان بازارهای سودده ناامید می شوند، به بازارهای سهام و مسکن رو می آورند. بنابراین باید در انتظار رشد قیمتی سهام و مسکن باشیم.»


وی توضیح داد: «وقتی نرخ ارز افزایش می یابد، از طریق افزایش هزینه های تولید بر قیمت مسکن هم اثر گذاشته و قیمت مسکن بالا می رود. ازآنجایی که این افزایش قیمت، عمدتا به واحدهای مسکونی جدید تعلق می گیرد، درنتیجه گرانتر شدن مسکن ارتباطی به افزایش مصالح و نهاده های ساختمانی ندارد لذا افزایش تقاضا است که سبب گرانی مسکن می شود.»


به گفته استاد اقتصاد دانشگاه تهران، با توجه به اینکه افزایش تقاضای خرید مسکن، از افزایش نقدینگی سرچشمه می گیرد، حال اگر راه این نقدینگی از ورود به ارز و سکه متوقف شود خود به خود مسکن را جایگزین می کند.


رحمانی افزود: «کار چندانی نمی توان برای مقابله با حرکت نقدینگی به سمت مسکن و درنتیجه گرانتر شدن آن انجام داد بهتر هم هست که جلوی آن را نگیریم، چون حرکت نقدینگی به سمت مسکن بهتر از حرکت آن به سمت ارز و سکه است.» وی با اشاره به افت شدید سرمایه گذاری در مسکن طی چند سال گذشته، گفت: «کاهش سرمایه گذاری در مسکن می تواند در آینده اجاره بها را به شدت تحت تأثیر قرار دهد بنابراین شاید حرکت نقدینگی به سمت مسکن کمک کند تا حدودی سرمایه گذاری در این بخش از نظر ساخت و ساز هم بیشتر شود.»

 
   کاهش قدرت خرید و پیش بینی رکود

  برخی دیگر از کارشناسان نیز با اشاره به اثرگذاری نرخ ارز بر متغیرهای کلان اقتصاد بر این باورند قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش پیدا کرده و بازار در رکود می رود.  سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن  در خصوص بسته ارزی بانک مرکزی گفت:  «کارایی بسته برای زمانی است که شرایط از چیزی که الان هست بدتر نشود. در غیر این صورت بسته هم برای ایجاد تعادل در بازارها کافی نخواهد بود.» وی افزود: «بخش مسکن با ۱۲۰۰ حرفه و صنعت در ارتباط است که طبیعتا فشارهای اقتصادی باعث رکود در این بخش ها، کاهش تولید و بالا رفتن قیمت مسکن خواهد شد و توان خریداران مصرفی از بین می رود. بنابراین معاملات کاهش پیدا می کند و وارد فاز رکود جدی خواهیم شد.» 

 
   سناریوهای محتمل بازار مسکن

در کنار پیش بینی گرانی و رکود بازار مسکن سناریوهای دیگری در این بازار وجود دارد که محتمل تر به نظر می رسد. اغلب کارشناسان پیش بینی می کنند که به دلیل سیاست های پولی و مالی که دولت در راه دارد جذابیت برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا می کند. همچنین به گفته آنها به دلیل ثبات قیمت نهاده های ساختمانی پیش بینی می شود قیمت ها تغییر چندانی نداشته باشد.  در این شرایط آنچه بازار مسکن به شدت به آن نیازمند است عرضه انبوه مسکن و اخذ مالیات از خانه های خالی است که طولانی مدت عرضه و تقاضا و قیمت ها را به تعادل می رساند.