امتیاز مثبت
۰
اقتصاد مسکن
وبلاگ زمين و مسكن
يکشنبه ۱۲ شهريور ۱۳۹۱ ساعت ۱۸:۲۸
کد مطلب: 8546
 
اقتصاد مسکن
 
پیرمردی را می‌شناسم که نیم‌قرن مستاجری و یا به قول خودش خانه به دوشی را تجربه می‌کند. او حدود ۳دهه پیش مرد میانسالی با ۳فرزند جوان و نوجوان بود و درآمدش از میانگین درآمد اهل محل در یکی از محله‌های جنوب غرب تهران کمی بالاتر بود که توانسته بود یک خانه مستقل یک طبقه اجاره کند.

او اکنون با درآمد بازنشستگی فقط یک سوئیت ۲۵متری زیر طبقه همکف در همان منطقه اما دورتر به مرکز شهر اجاره کرده است. پیرمرد هنوز آرزوی داشتن آپارتمان حتی ۳۰متری را در دل دارد، اما وقتی پای صحبتش بنشینی، می‌گوید که این آرزو را با خود به گور خواهد برد و جز تاسف کاری از دستش برنمی‌آید. هر کدام از ما در پیرامون خود در پایتخت، افراد پرشماری را می‌شناسیم که مستاجرند و از افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن فریادشان بلند است و در هر جایی که باشند این را می‌گویند.

آیا اجاره‌نشینی و نداشتن مسکن شخصی یک نقص بزرگ در دنیای امروز به حساب می‌آید که در ایران چنین تلقی وجود دارد؟ به نظر می‌رسد اقتصاد مسکن در بیشتر کشورهایی که اقتصاد مدرن دارند و همه بازارهای آنها شامل بازار کالا، بازار کار، بازار سرمایه اولیه، بازار رهن و... سازگارند یک معضل حل‌نشدنی به حساب نمی‌آید. اما در ایران و براساس فرهنگ نهادینه شده فعلی، داشتن مسکن شخصی و فرار از مستاجری یک رفتار پذیرفته شده است.

این آرزوی صدها هزار نفر است که مسکن شخصی ندارند و رشد افزون‌تر اجاره مسکن نسبت به رشد درآمدهای آنها موجب پریشانی آنها شده است. معضل مسکن در ایران چگونه حل خواهد شد؟ نخست باید باور کرد که این معضل حل‌شدنی است. گام بعدی این است که گره اصلی این معضل شناسایی شده و نیروها بر باز شدن گره اصلی متمرکز شود. گره اصلی کجاست؟ برخی معتقدند گره اصلی معضل بازار مسکن را باید در سمت تقاضای این بازار جست‌وجو کرد و برخی دیگر می‌گویند گره اصلی را در سمت عرضه باید دید.
گروه اول باور دارند که قدرت موثر متقاضیان خرید مسکن گروه‌های کم درآمد در جامعه شهری به ویژه در پایتخت و مراکز استان‌ها پایین است و همین موضوع منجر به عرضه ناکافی شده است. گروه دوم اما اعتقاد دارند عرضه مسکن در ایران به دلیل ساخت‌وساز غیرمدرن و فاقد تکنولوژی روز، منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن شده و رشد درآمد و پس‌انداز متقاضیان را می‌بلعد. در یک نگاه کارشناسانه می‌توان هر دو نظر را به صورت نسبی‌ پذیرفت، اما پرسش این است که گره را چگونه باید باز کرد. به نظر می‌رسد با توجه به اینکه نمی‌توان در کوتاه‌مدت قدرت خرید یا درآمد سرانه جامعه را با شتاب بالا برد، یک راه‌حل تلفیقی مناسب باشد، اما گام اول را باید از طرف عرضه برداریم.

براساس گفته‌های وزیر مسکن و شهرسازی در‌حال‌حاضر ۵/۲میلیون باب مسکن در کشور نسبت به تقاضا کمبود وجود دارد و از طرف دیگر سالانه ۶۰۰هزار مسکن جدید نیز باید ساخته شود.
در صورتی که متوسط زیربنای هرمسکن را ۶۰متر مربع فرض کرده و قیمت زمین و مصالح و سایر هزینه‌ها را برای ساخت یک‌متر مربع به طور میانگین ۲۰۰هزار تومان فرض کنیم، برای برطرف کردن کمبود باید ۱۵۰میلیون مترمربع مسکن ساخته شود که نیاز به ۳۰هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری دارد. این میزان سرمایه باید از کجا تامین شود؟ در صورتی که هر دلار معادل ۱۰۰۰تومان باشد، ۳۰میلیارد دلار سرمایه باید تامین شود؟ آیا پس‌انداز خانواده‌ها، منابع عمومی بودجه و سپرده‌های مردم در بانک‌ها می‌توانند چنین سرمایه‌ای را فقط برای برطرف کردن کمبود ۵/۲میلیون باب مسکن فراهم کند؟ بازار مسکن باید بر روی سرمایه‌هایی که در ایران مستقر نیستند باز شود و نهاد دولت نیز اجازه دهد بازار ثانویه سرمایه در بازار مسکن شکل گیرد، در غیر این صورت نمی‌توان امید داشت مستاجران و متقاضیان خرید روزی به آرزوی خود برسند.
ساخت و تولید انبوه مسکن با سرمایه‌گذاری کافی و استفاده از تکنولوژی‌های مدرن که زمان ساخت و قیمت تمام شده را کاهش می‌دهند، همان کلید گشاینده مشکلات است. پس از آن می‌توان فکر کرد که عرضه مسکن ساخته شده را به مالکیت قطعی یا اجاره به شرط تملیک و یا گزینه‌های دیگر متقاضیان سپرد.