امتیاز مثبت
۰
در تازه ترین گزارش بانک مرکزی بررسی شد
محتمل ترین سناریو برای بازار مسکن
يکشنبه ۷ بهمن ۱۳۹۷ ساعت ۱۰:۱۲
کد مطلب: 341713
 
بررسی تازه ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در پایتخت طی یکسال گذشته نشان می دهد شدت روند افزایشی قیمت ها در این بازار که از ابتدای امسال آغاز شده و از تیر تا شهریور به اوج خود رسیده بود کاهش یافته است. گزارش ها حاکی از این است که قیمت مسکن در دی ماه 2.5 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش داشته است که از کاهش سرعت قیمت ها حکایت دارد. همچنین به تبع افزایش نامتعارف قیمت مسکن که بر اساس آمارها حدود 90 درصد اعلام شده است، معاملات نیز با کاهش رو به رو شده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی معاملات مسکن در دی ماه به ترتیب نسبت به ماه قبل از آن و یک سال گذشته کاهش 1.4 و 64.6 درصدی داشته است. کارشناسان از شرایط فعلی به عنوان «گذر از مرحله رونق به رکود» یاد می کنند و محتمل ترین سناریو برای بازار مسکن در سال آینده را کاهش قابل ملاحظه خرید و فروش مسکن عنوان می کنند. به گفته آنها بازار مسکن در شرایط فعلی اشباع شده و کشش افزایش قیمت ها را نخواهد داشت مگر اینکه تغییری در مولفه های کلان اقتصادی به وجود آید.
محتمل ترین سناریو برای بازار مسکن
 
بررسی جزییات گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد تمایل به خرید خانه های با متراژ پایین تر و همچنین قدیمی تر افزایش یافته است که همه این موارد نشان دهنده  کاهش قدرت خرید است که به صورت معمول این روند دو تا چهار سال به طول می انجامد. پیش از این با افزایش قیمت مسکن در سال 91 بازار مسکن از فاصله 1392 تا 1395 در شرایط رکود به سر می برد و با افزایش وام مسکن و همچنین گذر از دوران رکود وارد فاز رونق شد. 

 

    حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه امسال بیانگر آن است که از مجموع 6 هزار و721 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با 43.5 درصد، بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.


این سهم در مقایسه با دی ماه سال گذشته 6 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است. توزیع شمار معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه نشان می دهد از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ مناطق 4 و 10 به ترتیب با سهم های 9.5 و 7.7 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع 71.3 درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 10، 2، 15، 8، 14، 1، 7 و 3 بوده و 12 منطقه باقیمانده 28.7 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

 
   تحولات قیمت مسکن

در دی ماه میانگین بیشترین رشد قیمت نسبت به ماه مشابه پارسال به منطقه 9 معادل 109.1 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 12 معادل 37.6 درصد تعلق دارد.


در مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل 231 میلیون و100 هزار ریال به منطقه یک و کمترین آن با 42 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه پارسال به ترتیب 106.8 و 69.92 درصد افزایش را نشان می دهد.

 
  تحولات 10 ماهه معاملات مسکن

در 10 ماهه امسال تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 104هزار و 600 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال 30.5 درصد کاهش نشان می دهد.


در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 77 میلیون و 600 هزار ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه پارسال 66.9 درصد افزایش نشان می دهد.

 
   دامنه های قیمتی مورد تقاضا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا بیانگر آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 50 میلیون تا 60 میلیون ریال و نیز 60 تا 70 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 10 درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی 40 تا 50 میلیون ریال و 70 تا 80 میلیون ریال به ترتیب با سهم های 8.3 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.


در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که 58.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (98 میلیون ریال) فروخته شدند.

 
  متراژهای پرطرفدار

توزیع فراوانی واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دیماه نیز نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 60 تا70 مترمربع معادل 14.4 درصد اختصاص داشته است.


واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم های 14.1 و 12.6 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند.


در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 55.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

 
   ارزیابی قدرت خرید مردم

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150 میلیون تا 300 میلیون تومان با اختصاص 17.7 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.


واحدهای دارای ارزش 300 تا 450 میلیون تومان و نیز 450 تا 600 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم های 17.1 درصد و 10.8 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.


در مجموع در این ماه حدود 48 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشت.

 
   وضعیت اجاره بهای مسکن

در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 19.9 درصد و 17.1 درصد رشد نشان می دهد.


سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 1395 معادل 33.1 درصد است.