امتیاز مثبت
۰
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران از دلال شدن برخی بانک‌ها می گوید:
ناگفته های عقبایی از پشت پرده گرانی‌های مسکن در دولت نهم و دهم
چهارشنبه ۲۲ مرداد ۱۳۹۳ ساعت ۱۶:۳۵
کد مطلب: 247981
 
اوایل دولت نهم بانک‌ها تسهیلاتی را به مردم پرداخت می‌کردند که حتی تا 80درصد ارزش ملک بود. رانت‌هایی به‌وجود می‌آمد و موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌آورد، چراکه این تسهیلات به نیازمندان واقعی پرداخت نمی‌شد. برخی با نیت معاملات مکرر و سودجویی این تسهیلات را دریافت می‌کردند.
ناگفته های عقبایی از پشت پرده گرانی‌های مسکن در دولت نهم و دهم
 
همشهری اقتصاد- بهمن نظری:  اختلافات پیدا و پنهان با اعضای هیات‌مدیره و اجاره بخشی از ساختمان اتحادیه مشاوران املاک شاید برخی از نمونه‌های حواشی 14سال ریاست مصطفی ‌قلی‌خسروی بر اتحادیه مشاوران املاک تهران باشد. هرچند او در چهارمین دوره انتخابات هیات‌مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در پاییز سال گذشته به‌عنوان نفر اول انتخاب شد، اما درنهایت و در جلسه تعیین رئیس هیات‌مدیره به حسام عقبایی رای داد تا پرونده حضور نزدیک به 15ساله‌اش در اتحادیه مشاوران املاک تهران را ببندد.

عقبایی معتقد است مراحل پیشرفت در صنف مشاوران املاک تهران را از پایه شروع و در سال1375 موفق به دریافت پروانه کسب از این صنف می‌شود. او سه سال بعد به‌عنوان بازرس اتحادیه انتخاب و تا سال1383 در این پست فعالیت می‌کند. عقبایی در سال1382 به عضویت هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران انتخاب و از همان سال اختلافاتش با رئیس وقت اتحادیه یعنی مصطفی‌ قلی‌خسروی آغاز می‌شود؛ اختلافاتی که به مرور زمان، دامنه‌دار شده تا آن‌جا که در دوره سوم انتخابات هیات‌مدیره صنف مشاوران املاک تهران درحالی‌که عقبایی به‌عنوان نفر دوم انتخاب می‌شود، اما خسروی او را به دلیل یک «بدرفتاری»، نفر آخر انتخابات می‌کند. بدرفتاری که البته رئیس کنونی درباره آن چنین می‌گوید: « در بدو ورود بنده به هیات‌مدیره از سال 1382 با آقای خسروی اختلاف‌نظراتی داشتم.

در دوره قبل که بنده رای دوم هیات‌مدیره را کسب کردم، به من کم-لطفی شد. شاید انگیزه‌ ایشان از این اظهارات، هراسی بوده که از رقابت داشته است. متاسفانه در برخی مواقع در فضای انتخابات بعضی‌ها دوست دارند رقبای خودشان را با بعضی ترفندها از گردونه خارج کنند که مساله‌ای طبیعی است.»

تا نیمه نخست سال گذشته، مصطفی قلی‌خسروی حرف اول و آخر را هم در اتحادیه کشوری و هم در اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌زد. اما بیش از 9ماه است که دیگر خبری از او در طبقه چهارم ساختمان مشاوران املاک نیست. 14سال اتحادیه مشاوران املاک رئیسی با یک روحیه نظامی داشت که خیلی‌ها از آن خاطره چندان خوشی ندارند. اما تا 3سال آینده رئیسی جوان با عقبه طلبگی بر آن ریاست می‌کند که معتقد است یک پای ثابت نوسانات بازار مسکن، بانک‌ها هستند.

البته عقبایی در اواسط خرداد هم با یک‌سری حاشیه دست‌وپنجه نرم کرد. حاشیه‌ای که مربوط به خبر افزایش حدود 20درصدی نرخ اجاره‌بها به نقل از وی توسط یکی از خبرگزاری‌ها بود. خبری که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران آن را از اساس تکذیب کرد و گفت: «برخی خبرنگاران از خودشان چیزهایی می‌گویند و می‌خواهند آنها را به نقل از بنده کار کنند.» مشروح گفت‌وگوی همشهری‌اقتصاد با حسام عقبایی را در ادامه می‌خوانید.


  در سال‌های 1386 و 1391 قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافت. ‌به‌نظر شما دلیل این رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها چه بوده است؟

عوامل زیادی در افزایش قیمت مسکن نقش دارد، ازجمله مناقشات سیاسی منطقه‌ای و تغییر و تحولات مسئولان کشوری. البته مباحث مربوط به نقدینگی، ارز، قیمت جهانی طلا، سیاست‌های کلان دولت، شهرداری، تغییر در قیمت تراکم، طرح تفصیلی، هجوم سرمایه‌ها و برخی نابسامانی‌ها و جوسازی برخی‌ها و سیاست‌های بانکی ازجمله عواملی اثرگذار در افزایش قیمت مسکن هستند. 

  بانک‌ها بخش عمده‌ای از سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده و به نابسامانی‌ها دامن زده‌اند، نقش اینها را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
نقش دستگاه‌های دولتی و به‌خصوص بانک‌ها در افزایش قیمت‌ها بی‌تاثیر نبوده است. با توجه به سیاست‌های بانکی دولت نهم و دهم و اعتقاد رئیس‌جمهوری سابق، جلوی برخی تسهیلات بانک‌ها را گرفتند به جز تسهیلات بانک مسکن. اوایل دولت نهم بانک‌ها تسهیلاتی را به مردم پرداخت می‌کردند که حتی تا 80درصد ارزش ملک بود. رانت‌هایی به‌وجود می‌آمد و موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌آورد، چراکه این تسهیلات به نیازمندان واقعی پرداخت نمی‌شد. برخی با نیت معاملات مکرر و سودجویی این تسهیلات را دریافت می‌کردند.

دولت نهم و دهم از پرداخت این تسهیلات جلوگیری کرد و تسهیلات مسکن به افراد خاص اختصاص می‌یافت. این سیاست باعث شد تا بانک‌ها به حوزه معاملات مسکن ورود پیدا کنند. حتی برخی بانک‌ها هلدینگ‌های مسکن را راه‌اندازی و شرکت‌هایی را در کنار بانک ایجاد کردند و با این شرکت‌ها، اقدام به ساخت‌وساز مسکن کردند. حالا این‌که اگر واقعا بانک‌ها تولید مسکن را افزایش دهند، خوب است. اما اگر نقشی در جهت افزایش قیمت داشته باشند، مطمئنا از موجبات این است که در بخش مسکن سوداگری ایجاد کنند. بعضا برخی بانک‌ها حتی پیشنهادات بیشتری را نسبت به ارقام فروشندگان برای خریداری ملک تجاری یا اداری ارائه می‌دادند.

مثلا وقتی پروژه‌ای بر خیابان در تهران برای فروش گذاشته می‌شد و بانک با قیمت بالاتری این ملک را خریداری می‌کرد، این رویه به گران‌شدن مسکن دامن زده و تبدیل به الگویی برای سایر فروشندگان می‌شد. نکته دیگر این‌که بعد از این اتفاق، بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز ورود کردند و خیلی از پروژه‌های ساختمانی یا متعلق به بانک‌هاست یا این‌که بانک‌ها در آن سهام دارند. هجوم سرمایه‌ها به سمت‌وسوی ساخـت‌وساز مسکن نه با رویکرد تولید و برای تامین مسکن افراد بلکه با رویکرد سودجویی و نه به نفع بازار مسکن بود.

  یعنی تقاضاهای کاذب ایجاد کرده‌اند؟

بله، وقتی الگوی خریدوفروش مردم را تغییر دهند آن‌هم به‌دلیل سودجویی، در بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. 

  آماری دارید از این‌که چقدر از معاملات تقاضای واقعی است؟ 

از اوایل سال1392 حوزه سرمایه‌گذاری در بازار خریدوفروش مسکن کاهش پیدا کرده و این کاهش همواره کمتر شده است. با توجه به وضع بازارهای دیگر مانند ارز، طلا و بورس، خوشبختانه بخشی از سرمایه‌هایی که در جهت سودجویی وارد بازار مسکن می‌شد و بیشتر رویکرد سرمایه‌ای داشتند، کمتر شده است. افراد امروز کمتر با رویکرد سرمایه‌گذاری به سمت‌وسوی معاملات مسکن می‌آیند. همین یکی از دلایل کاهش حجم معاملات مسکن در سال‌جاری بوده است.

  در افزایش قیمت سال1386 مسکن، وزیر وقت مسکن و شهرسازی مدعی بود که مشاوران املاک در گران‌شدن مسکن دست دارند.

واقعیت این است که مشاوران املاک هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند. هیچ‌وقت این صحبت تیتر نمی‌شود. یکی از دلایلی که می‌تواند به این موضوع دامن بزند این‌که یک مشاور املاک با افزایش قیمت، انگیزه مالی داشته باشد. با توجه به نرخ کارمزد مشاوران املاک که نرخ مشخص و مصوبی است و در شهر تهران در حوزه خرید و فروش تا 30میلیون تومان نیم‌درصد، از 30 تا 50میلیون تومان، 75صدم درصد است، از 50 تا 100میلیون تومان نیم‌درصد و از 100میلیون تومان به بالا 25صدم درصد از هر طرفین معامله دریافت می‌شود، بنابراین مشاورانی که به‌دنبال دریافت کمیسیون بیشتر باشند، انگیزه افزایش قیمت دارند.

  این نرخ از چه سالی تعیین شده است؟

از سال1377 تاکنون همین نرخ بوده و هیچ تغییری نکرده است. در حوزه اجاره هم معادل یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف دریافت می‌شود. در رهن هم برای هر یک‌میلیون تومان، 30هزار تومان در نظر گرفته می‌شود. این نرخ‌گذاری لازم‌الاجراست
با توجه به نرخ کارمزد مشاوران املاک که نرخ مشخص و مصوبی است و در شهر تهران در حوزه خرید و فروش تا 30میلیون تومان نیم‌درصد، از 30 تا 50میلیون تومان، 75صدم درصد است، از 50 تا 100میلیون تومان نیم‌درصد و از 100میلیون تومان به بالا 25صدم درصد از هر طرفین معامله دریافت می‌شود، بنابراین مشاورانی که به‌دنبال دریافت کمیسیون بیشتر باشند، انگیزه افزایش قیمت دارند.
و 14سال است که تغییر نکرده است. مشاوران املاک اگر بخواهند اثر روانی یا واقعی در افزایش قیمت مسکن داشته باشند قاعدتا به دلیل سودی است که بابت کمیسیون دریافت می‌کنند. 

  چند درصد مشاوران املاک در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؟
آمار دقیقی در این‌باره ندارم، اما مشاوران املاکی هستند که سرمایه‌هایی دارند و هم در حوزه ساخت‌وساز و هم خرید و فروش فعال هستند.

  تهران چه تعداد مشاوران املاک دارد؟

حدود 12هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب در تهران فعالیت می‌کنند.

  تعداد مشاور املاک غیرمجاز؟
حدود 2000 مشاور املاک.

  در کد رهگیری چه مبلغی بابت معاملات از مشاوران املاک دریافت می‌شود؟
در خرید و فروش مبلغ 8هزار تومان و قرارداد اجاره هم یک‌هزار تومان از مشاور املاک دریافت می‌شود.

  در قبال این مبالغ چه خدمتی به مشاوران املاک ارائه می‌شود؟

زمانی‌که این اتفاق افتاد در حوزه خرید و فروش 10هزار تومان از مشاوران املاک دریافت می‌شد و در بخش اجاره 4هزار تومان. سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور بابت خدماتی که می‌دهد هزینه‌های زیادی در زمان شکل‌گیری داشت و امروز شرکت راهبر این سامانه را مدیریت می‌کند و هزینه‌ها زیادی دارد و تامین این هزینه‌ها از راه دریافت مبالغ 8 و یک‌هزار تومان تامین می‌شود.

  مشخص نیست که این مبالغ کجا هزینه می‌شود؟
این پول‌ها را اتحادیه کشوری می‌گرفت. این اتحادیه نیز از مبالغ، درصدی را به اتحادیه شهرستان‌ها، درصد دیگری را به شرکت راهبر و درصدی هم به اتحادیه کشوری و اداره پست پرداخت می‌شد.

  نظر شما درباره مالیات بر ارزش افزوده در صنف مشاوران املاک چیست؟

این مالیات مصوبه مجلس است و هر مصوبه‌ مجلس که به تایید شورای نگهبان رسیده برای دستگاه‌های مربوطه لازم‌الاجراست. شایعاتی در سال1391 مطرح شد که قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مشاوران املاک باطل شده است. ما هم موافق بودیم، اما واقعیت این است که این مساله قابل اجرا نیست، چراکه دیوان عدالت اداری نمی‌تواند مصوبه مجلس ابطال کند. 

  اما گویا دیوان عدالت اداری این مصوبه را باطل اعلام کرده بود؟

خیر، دیوان دستور موقتی مبنی بر توقف تفاهمنامه مالیاتی بین اتحادیه مشاوران املاک و سازمان امور مالیاتی را صادر کرد و بعد هم همان شعبه دیوان عدالت اداری این دستور موقت را نقض و اعلام کرد باید مشاوران املاک مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنند. 

  برای مسکن‌مهر هم کد رهگیری صادر می‌کنید؟
برای هر معامله‌ای در کشور، کد رهگیری صادر می‌شود. اگر شرایط قانونی را داشته باشد و بدون سند هم باشد. 

  در مورد مسکن‌مهر چه؟

تا زمانی‌که رسما اعلام نشود متقاضیان حق واگذاری مسکن‌مهر دارند، مشاوران املاک هم حق گرفتن کد رهگیری را ندارند.

  اما آقای خسروی ـ رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک ـ سال گذشته اعلام کرد مشاوران املاک خرید و فروش مسکن‌مهر را با کد رهگیری انجام می‌دهند.

بنده آدم قانونمندی هستم و باید قوانین لحاظ شود. مالکیت در اسلام محترم است، اما وقتی ملکی در رهن بانک است قاعدتا می‌توان روی این ملک معامله کرد و کد رهگیری گرفت، اما این کار تخلف است.

  در دوره سوم انتخابات هیات‌مدیره اتحادیه نفر دوم شدید، اما آقای ‌خسروی گفته بود که به دلیل یک بدرفتاری شما را نفر آخر کرده است. این بدرفتاری شما چه بوده است؟

همیشه سعی کرده‌ام با توجه به این‌که زی طلبگی دارم اخلاق را در محور کارم قرار دهم. از این‌رو هیچ‌وقت با کسی بدرفتاری و بدخلقی نداشته باشم. در هر صورت در بدو ورود بنده به هیات‌مدیره از سال1382 با آقای خسروی اختلاف‌نظراتی داشتم. اختلاف سلایقی هم در مدیریت داشتیم که این یک مساله طبیعی است. در هر مدیریتی ممکن است افراد در کنار هم باشند اما اختلاف‌نظر داشته باشند. در اجرای کارها هم با وی اختلاف‌نظر داشتم. در دوره قبل که بنده رای دوم هیات‌مدیره را کسب کردم به من کم‌لطفی شد.

اما به بدرفتاری بنده ارتباطی نداشته و هیچ بداخلاقی نداشتم. شاید ایشان هراس رقابتی را انگیزه‌ای برای خودش دانسته است. در مورد آقای خسروی و هیچ‌کس دیگری هم بدرفتاری نداشته‌ام و از این به بعد هم نخواهم داشت. متاسفانه در برخی مواقع در فضای انتخابات بعضی‌ها دوست دارند رقبای خودشان را با بعضی از کلمات و چیزها از گردونه خارج کنند که مساله‌ای طبیعی است.

  این‌که آقای خسروی گفته بنده عقبایی را آخر کردم یعنی چه؟
آخر خیر. در هیات‌مدیره افراد چینش دارند. یعنی رئیس، نایب‌رئیس، دبیر، خزانه‌دار و بارزس همه عضو هیات‌مدیره هستند. 

  این مساله جزو اختیارات رئیس هیات‌مدیره است؟
خیر. جزو اختیارات هیات‌مدیره است و در این‌باره رای دادند. البته ایشان تصور کرد خودش نخواسته این اتفاق بیافتد.

  در انتخابات دوره چهارم آقای خسروی گفته بود خودم خواستم آقای عقبایی رئیس اتحادیه شود؟

وی فقط یک رای داشت.

  اما خسروی به‌گونه‌ای حرف زده که اگر وی نمی‌خواست شما اصلا رئیس نمی‌شدید؟

انتخاب افراد در هیات‌مدیره دست همه اعضاست و همه اعضا باید در انتخابات هیات‌مدیره شرکت کنند. از سوی دیگر اعضای هیات‌مدیره شخصیت محترم و مستقلی دارند و با رای همه اعضا انتخاب شده‌اند. بنده با 7 رای انتخاب شدم و ایشان هم یک رای داشته که به بنده داده است.

  هنوز اتحادیه کشوری مستاجر اتحادیه تهران است؟

بود، الان دیگر نیست.

  از چه زمانی دیگر مستاجر شما نیستند؟
از مهرماه.

  کجا رفتند؟
ساختمان جداگانه‌ای را برای اتحادیه گرفته‌اند.

  تا قبل از مهرماه به اتحادیه تهران اجاره پرداخت می‌شد؟
خیلی وارد جزئیات شده‌اید. بله مبالغی را می‌دادند.

  این اجاره به چه کسی پرداخت می‌شد؟

از این جیب به اون جیب بوده است.

  شما بنگاه املاک دارید؟
بله.

  چندتا؟

دو سه تا بنگاه در تهران دارم.

  چند نفر در این بنگاه‌ها مشغول به کار هستند؟

متفاوت است. در بعضی تعداد افراد بالای 20 نفر و در بعضی کمتر است.

  متوسط حقوقی که به این افراد پرداخت می‌شود چه میزانی است؟
به جز منشی و آبدارچی، به کسی حقوق نمی‌دهیم. مشاورانی که در دفاتر املاک کار می‌کنند به‌صورت پورسانتی و درصدی است. به منشی و آبدارچی زیر یک‌میلیون تومان حقوق پرداخت می‌شود.

  مشاوران شما چقدر درآمد دارند؟
درآمد مشاوران بستگی به معاملات دارد.

  بنگاه‌های شما در چه مناطقی قرار دارند؟
بگذریم.

  شغل اصلی شما؟
مشاور املاک هستم و به این شغل هم افتخار می‌کنم. سابقه مشاور املاک هم در خانواده‌ام بیش از نیم‌قرن است.

  چند مشاور املاک خانم در تهران دارید؟
حدود 600 مشاور خانم داریم. مشاوران املاک خانم حق دریافت پروانه کسب دارند و فقط باید مباشر مرد داشته باشند.

  وضع بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید، با توجه به این‌که چندی پیش در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌ها گفته بودید امسال نرخ اجاره‌بها 15 تا 20درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است؟
بنده چنین چیزی را نگفته‌ام. خبرنگار اشتباه کرده و خبر را به نقل از بنده منتشر کرده بود. اصلا چنین صحبتی نکرده‌ام و گفتم که تکذیبه خبر را روی سایت این خبرگزاری درج کنند در غیر این‌صورت از آنها شکایت می‌کنم.

  شما اعلام کرده‌اید براساس آمار سامانه کد رهگیری امسال میزان اجاره‌بها کاهش یافته است. می‌توانید این آمار را برای انتشار در اختیار ما قرار ‌دهید؟

این‌گونه نگفته‌ام. الان شما دارید این را می‌گویید.

  اما به نقل از شما این مطلب عنوان شده است؟

برخی خبرنگاران از خودشان چیزهایی را می‌گویند و می‌خواهند آنها را به نقل از بنده کار کنند. بنده گفته‌ام با توجه به وضع بازار مسکن که نرخ اجاره‌بها به قیمت مسکن وابسته است و با توجه به این‌که سیر قیمت مسکن در سال1393 جهشی نبوده و افزایش نداشته‌ایم قاعدتا اجاره‌بها نباید افزایش یابد. با توجه به این مساله به مالکان توصیه می‌کنیم با توجه به این‌که شاخص اصلی اجاره‌بها یعنی قیمت مسکن تغییر نکرده قاعده انصاف را رعایت کنند و اجاره‌بها را افزایش ندهند.

  اما نرخ اجاره‌بها نسبت به سال گذشته حداقل 50درصد افزایش یافته است.
عده‌ای که دنبال سودجویی هستند رویکرد افزایش نرخ اجاره‌بها را دارند، اما با توجه به کاهش نرخ تورم، عدم افزایش قیمت مسکن و همچنین ورود یک‌سری خانه‌های خالی به‌دلیل جرایم مالیاتی و این‌که قدرت خرید و افزایش اجاره‌بها برای اقشار متوسط جامعه وجود ندارد پیش‌بینی افزایش نرخ اجاره‌بها را برای امسال نداریم.

  اما جرایم مالیاتی مدنظر شما، هنوز در بازار مسکن اجرایی نشده است؟

در هر صورت پیش‌بینی آن شده است و مالکانی که بخواهند در سال 93 اجاره ندهند، رصد شده و در سال1394 اینها را به‌عنوان افرادی که ورود پیدا نکردند، تحت تعقیب جرایم مالیاتی قرار می‌دهند.

  در حال حاضر نرخ اجاره‌بها چقدر افزایش یافته است؟
عدد خاصی را نمی‌توانم اعلام کنم. اما برخی مالکان نرخ اجاره‌بها را افزایش داده‌اند. 
 
 
 


از عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن رضایت دارید؟
بله
خیر