امتیاز مثبت
۱۰
تهدیدات و فرصت های مهم بخش مسکن
چرا مسکن همچنان برای سرمایه گذاری جذاب است؟
دوشنبه ۲۵ دی ۱۳۹۱ ساعت ۰۶:۱۴
کد مطلب: 133473
 
اگر بر اساس نظريه‌ي مقداري پول كلاسيك‌ها يك رابطه‌ي مستقيم بين رشد قيمت‌ها و نقدينگي در نظر گرفته شود تنها نيمي از اثر افزايش نقدينگي بر قيمت‌ها عيان شده و نيمه‌ي پنهان آن در انتظار چراغ سبز بازار است. رشد قيمت‌ها زماني آغاز مي‌شود كه نقدينگي به راه افتد/اگر دولت سياست‌هاي انقباضي پيش نگيرد بايد شاهد جهش مسكن، اين بار از محل رفتار سفته‌بازانه بود
چرا مسکن همچنان برای سرمایه گذاری جذاب است؟
 
اقتصادايران آنلاين-حسن كارنامه حقيقي(استاديار اقتصاد دانشگاه شيخ بهايي):
مدتي است از التهاب بازار سكه، طلا و ارز كاسته شده و تا اندازه‌اي شرايط به حالت نسبتاً پايدار باز گشته است(اگرچه در قيمت‌هاي بالا). هرچند اين موضوع خوشايند به نظر مي‌رسد ولي نقدينگي زياد در بازار و سيّاليت آن ممكن است التهاب را جابه جا كند.
شواهد نشان مي‌دهد خروج نقدينگي از بازارهاي رقيب مسكن(سكه و ارز) آغاز شده و در حال ورود به بازار مسكن است(اگرچه بازار بورس اوراق بهادار در چند ماه گذشته با ثبت چندين ركورد جديد بخش اندكي از نقدينگي را به خود جذب كرده ولي ريزش‌هاي قيمتي سال گذشته و اوايل امسال هنوز خيل سرمايه‌گذاران را به ورود به اين بازار متقاعد نساخته است).

براساس گزارش بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران نقدينگي در مهرماه امسال در حدود ۴۱۵۰۰۰ ميليارد تومان بوده كه نسبت به ماه قبل خود ۳% افزايش داشته است. مقايسه‌ي مهرماه امسال با مهرماه سال ۱۳۹۰ نيز نشان مي‌دهد كه نقدينگي ۳۰% افزايش يافته است.

حجم نقدينگي در سال ۱۳۸۳ در حدود ۶۸۰۰۰ ميليارد تومان بوده كه مقايسه‌ي آن با نقدينگي مهرماه ۱۳۹۱ حاكي از رشد ۵۰۰ درصدي نقدينگي است. اگر اين رشد با رشد شاخص قيمت مهرماه امسال نسبت به سال پايه‌ي ۱۳۸۳ مقايسه شود(يعني 364.8 در مقابل ۱۰۰) نشان مي‌دهد قيمت‌ها در مهر امسال نسبت به سال ۱۳۸۳، 364.8% افزايش يافته است. يعني رشد نقدينگي تقريباً دو برابر رشد قيمت‌ها بوده است.
به عبارت ديگر اگر بر اساس نظريه‌ي مقداري پول كلاسيك‌ها يك رابطه‌ي مستقيم بين رشد قيمت‌ها و نقدينگي در نظر گرفته شود تنها نيمي از اثر افزايش نقدينگي بر قيمت‌ها عيان شده و نيمه‌ي پنهان آن در انتظار چراغ سبز بازار است. رشد قيمت‌ها زماني آغاز مي‌شود كه نقدينگي به راه افتد. به عبارت ديگر نقدينگي يك پتانسيل است. اگر اين پتانسيل بالفعل شود و تمهيدات عرضه از قبل مهيا نشده باشد، فقط به سطح عمومي قيمت‌ها دامن زده و منجر به افزايش قيمت‌ها مي‌گردد.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد افزايش بعضاً تا ۸۰ درصدي قيمت مسكن نسبت به سال گذشته بيش از آن كه متاثر از رفتارهاي چرخه‌اي بازار مسكن باشد متاثر از تغيير قيمت‌هاي نسبي و افزايش قيمت‌هاي ناشي از اجراي قانون هدفمندسازي يارانه است.

براساس رفتار چرخه‌اي بازار مسكن، اين بازار همچنان در ركود است و آن چه به ظاهر به آن رونق بخشيده انتظارت قيمتي متقاضيان(و بيشتر سفته‌بازان) است. اگر دولت سياست‌هاي انقباضي پيش نگيرد و حجم زياد نقدينگي در بازار به سمت بازار اوراق بهادار (بورس و قرضه) هدايت نشود، بايد شاهد جهش مسكن، اين بار از محل رفتار سفته‌بازانه بود. چراكه با وام ۱۸ ميليوني مسكن و كاهش قدرت خريد مردم حداقل به اندازه‌ي ۶۰%(تورم آذر ۹۱ نسبت به دي ۸۹)، نبايد انتظار داشت كه تقاضاي غيرسفته‌بازي بخش مسكن(تقاضاي واقعي) به تقاضاي موثر تبديل گردد.

اماآيا سرمايه‌گذاري در بخش مسكن همچنان جذاب است؟
بلي. زيرا:
• مسكن در ايران يك كالاي سرمايه‌اي تلقي مي‌شود. و بخش قابل ملاحظه‌اي از ثروت بخش خصوصي را به خود اختصاص مي‌دهد.
• هنگام افزايش نقدينگي و جابجائي آن(با رويكرد سرمايه‌گذاري ميان مدت و بلند مدت)، بخش مسكن حرف اول را مي‌زند.
• افزايش قيمت مسكن در ايران به كشش قيمت و قدرت خريد مردم چندان وابسته نيست.
• سود در بخش مسكن همواره پايدار و فزاينده بوده است.
• در ايران همواره تقاضاي مسكن از عرضه‌ي آن بيشتر بوده است.
• سهم بالاي مسكن از سبد هزينه‌ي خانوار كه در حدود ۳۰% است.

آيا سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در شرايط ركودي توصيه مي شود؟

پاسخ به اين سوال ساده نيست. اگرچه شرايط اقتصادي(كلان) نشان دهنده‌ي ركود تورمي است ولي اين شرايط قابل تعميم به تمامي بازارهاي اقتصادي نيست. به عبارت ديگر، بازار مسكن اگرچه از ركود اقتصادي در سطح كلان تاثير مي‌پذيرد ولي براي خود چرخه‌هاي متفاوت نسبت به سطح كلان اقتصاد دارد. نگاهي به وضعيت بازار نشان مي‌دهد علي‌رغم افزايش قيمت ساخت و كاهش قدرت خريد كه در يك يا دو سال گذشته به عمق ركود شدت بخشيده بود، اين بخش از اقتصاد در حال آماده‌سازي خود براي خروج از ركود است.

بهترين حالت براي سرمايه‌گذاري در ساخت مسكن، اقدام به ساخت و ساز در دوران ركود و اقدام به فروش در دوران رونق است. از آن‌جائي كه دوران رونق بخش مسكن كوتاه‌تر از دوران ركود است بايد حساب شده عمل نمود. ولي از سوي ديگر چون دولت مانند ساير بازارها به نظارت جدي بر بخش مسكن نمي‌پردازد، سازنده به ظاهر از قدرت انحصاري برخوردار بوده و تمامي هزينه‌هاي تحميل شده به خود را به دوش مصرف‌كننده‌ي نهايي مي‌گذارد. به عبارت ديگر همچنان مانند بازارهاي انحصاري به دليل سود بالا جذاب است.(سود بعضاً ۵۰ تا ۶۰ درصد)

و اما عوامل رشد دهنده‌ي قيمت مسكن
• رشد قيمت نهاده‌هاي توليد(تورم ناشي از فشار هزينه): هدفمندسازي يارانه‌ها و شكل‌گيري التهاب ارزي اخير منجر به افزايش شديد قيمت مصالح ساختماني(۳۰۰%) و ... شده است.
• شكل‌گيري تقاضاهاي جديد(خانوارهاي جديد و تخريب و نوسازي) به همراه تقاضاي انباشته از قبل(تورم ناشي از فشار تقاضا)
• كسري بودجه‌ي دولت(و افزايش حجم نقدينگي به جهت استقراض از بانك مركزي)
• نرخ تورم(نسبت به سال قبل27.4% افزايش يافته، يعني ۱۰۰ ميليون تومان در حدود ۷۸ ميليون نسبت به سال گذشته قدرت خريد دارد، با فرض صحت نرخ تورم اعلام شده)
• تلقي سرمايه بودن مسكن
• احتمال كاهش تنش‌ها و تحريم‌هاي اقتصادي
• افزايش هزينه‌هاي تفكيك پلاك در سال آينده(۱۰۰%)، افزايش ضريب قيمت تراكم در سال آينده (0.2 به ضريب قبلي اضافه شده است)، افزايش حدود ۶ برابري بيمه‌ي ساختمان(نزديك به يكسال است اجرا مي‌شود).

عوامل كاهنده‌ي قيمت مسكن
• مسكن مهر
• كاهش قدرت خريد متقاضيان
• كنترل رواني بازار مسكن از سوي دولت

بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه نسبت قيمت به اجاره‌ي مسكن(يك رابطه‌ي ساختاري) از روندي باثبات و بلندمدت برخوردار است. لذا انتظار مي‌رود به موازات افزايش در يكي از آن‌ها ديگري نيز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. از آن جائي كه طي چند سال گذشته ميزان افزايش اجاره بها بيش از نرخ افزايش قيمت مسكن بوده، علي‌القاعده در سال جاري پتانسيل رشد قيمت مسكن بيش از رشد اجاره است. هم اكنون نسبت قيمت مسكن به اجاره سالانه حدود ۱۶ است، در حاليكه روند گذشته نشان دهنده قابليت بازار براي افزايش اين نسبت از طريق افزايش قيمت مسكن در ماه هاي آينده است.

جمع بندي
با توجه به غالب بودن اثر عوامل فزاينده‌ي قيمت مسكن بر عوامل كاهنده‌ي آن و با توجه به قدرت شبه انحصاري سازندگان مسكن، علي رغم ركود، چه در سطح كلان اقتصاد و چه ركود نسبي در بخش مسكن، سرمايه‌گذاري در اين بخش توصيه مي‌گردد(مگر آن كه اتفاق بسیار خاصی رخ دهد). همانطور كه قبلاً ذكر شد بهترين حالت ساخت در ركود و فروش در رونق است.