امتیاز مثبت
۰
رشد ۶۶ تا ۲۵۵ درصدی قیمت مسکن از زمستان ۸۹ تا ۹۱
شنبه ۱۶ دی ۱۳۹۱ ساعت ۱۴:۱۰
کد مطلب: 132024
 
در حالی که طرح افزایش تسهیلات خرید مسکن موافق چندانی ندارد، بسیاری از کارشناسان مقصر اصلی در افزایش قیمت مسکن در سالهای ۸۵ و ۸۶ را افزایش تسهیلات خرید می دانند.
رشد ۶۶ تا ۲۵۵ درصدی قیمت مسکن از زمستان ۸۹ تا ۹۱
 
 باید و نبایدهای افزایش تسهیلات خرید مسکن
بدون شک هیچکس افزایش نجومی قیمت مسکن در اواخر سال ۸۵ و اوایل ۸۶ را فراموش نمی‌کند، اتفاقی که باعث رشد حداقل دو برابری قیمت مسکن در کشور شد. کارشناسان اقتصادی پرداخت بی حساب و کتاب تسهیلات بانکی را عامل اصلی این رویداد معرفی کردند که حاصل آن افزایش نقدینگی در یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور بود.

به گزارش تسنيم،‌ سال‌هاست که در ایران مسکن به‌عنوان محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پولی نگریسته می‌شود، مسئله‌ای که پیامدهای منفی بسیاری را به دنبال داشته است. در چند سال اخیر بازار مسکن کشور تابعی از طرح در دست اجرای مسکن مهر بوده و کمتر از گذشته دچار نوسانات قیمتی شده است. البته این بدان معنا نیست که قیمت‌ها چه در بازار اجاره و چه در خرید و فروش مسکن تغییرات اندکی داشته است، بلکه جهش آن یکباره نبوده و در دو سال اخیر یعنی از سال ۸۹ تا امروز قیمت مسکن به اندازه چند ماه پایانی سال ۸۵ و ابتدایی سال ۸۶ افزایش یافته است.

در این بین با وجود نوسانات بعضا شدید قیمتی، اما خرید و فروش مسکن همواره در سه فصل سال رونق دارد. بهار، تابستان و تا حدودی پاییز فصل‌هایی هستند که معاملات املاک و مستغلات در آنها روند افزایشی دارد، اما سه ماه پایانی سال خرید و فروش مسکن به خواب زمستانی می‌رود.

فعالان بازار مسکن می‌گویند زمستان فصل خرید خانه است. خرید و فروش ملک در سه ماه فصل سرد به دلیل کمبود تقاضا روند نزولی به خود می‌گیرد و به تبع آن قیمت‌ها تغییر چندانی نمی‌کند. دو گروه در این بازار اقدام به خرید سرپناه می‌کنند؛ مستاجرانی که به مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی می‌نگرند و خریدارانی که فقط به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای به مسکن نگاه می‌کنند.

به هر حال زمانی که بحث خرید مسکن مطرح می‌شود، ناخودآگاه موضوع چگونگی تامین منابع مالی آن به ذهن خطور می‌کند. دسته اول (مستاجران) علاوه بر پس‌انداز، حساب ویژه‌ای روی تسهیلات بانکی باز می‌کنند. در حال حاضر بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک مجاز ۲۰ میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. این مبلغ که پس از یک سال سپرده‌گذاری در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد، این روزها سهم اندکی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد.

یک سال پیش از رشد لجام‌گسیخته قیمت مسکن در سال ۸۵، دولت مبلغ تسهیلات خرید مسکن را از ۱۲ میلیون به ۱۸ میلیون تومان افزایش داد. میزان این تسهیلات تا سال ۸۹ تغییری نکرد تا آنکه بانک مرکزی اواخر همین سال در قالب بسته سیاست پولی سال ۹۰، افزایش ۹ میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن را مطرح کرد، اما افزایش ۱.۵ برابری تسهیلات با انتقادات شدیدی مواجه شد.

سرانجام پس از مدت‌ها کش و قوس مقرر شد تسهیلات خرید مسکن به ۲۰ میلیون تومان افزایش یابد؛ در حدود دو سالی که پرداخت این تسهیلات به متقاضیان می‌گذرد، قیمت مسکن در سراسر کشور دو برابر شده است و واقعیت آن است که این رقم تاثیر چندانی در خرید خانه ندارد. بسیاری از کارشناسان اقتصادی و صاحبنظران بخش مسکن بر این باورند که دولت باید بر اساس یک طرح هدفمند مبلغ تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهد. شمار دیگری از کارشناسان نیز معتقدند که در شرایط کنونی کشور این اقدام به مثابه سمی می‌ماند که ممکن است یکبار دیگر خاطرات سال‌های ۸۵ و ۸۶ بازار مسکن را زنده کند.

افزایش تسهیلات خرید به ضرر اقتصاد است
یک کارشناس اقتصاد مسکن در این‌باره گفت:‌ در کشورهای دیگر بسته به ظرفیت مالی فرد، وام مسکن تا سقف ۹۰ درصد پرداخت می‌شود. به‌عنوان نمونه در آمریکا و اکثر کشورهای اروپایی به‌خصوص اسپانیا و آلمان پرداخت این تسهیلات مشروط به توانایی مالی متقاضی است.
بابک حاجیان با بیان این‌که اگر درآمد فرد جوابگوی اقساط دراز مدت نباشد تسهیلات حداکثر تا سقف ۵۰ درصد قیمت ملک پرداخت می‌شود، افزود: در دنیا به این نتیجه رسیده‌اند که به جای آنکه انبوه‌سازان را درگیر اجرای فروش اقساطی کنند باید ساخت و ساز را لیزینگ یا واسپاری کرد. به‌طور کلی در همه جای دنیا خانه‌ای ساخته می‌شود و یک نهاد مالی آن را لیزینگ می‌کند.
وی با بیان این‌که ساز و کار پرداخت تسهیلات در ایران تابع دو متغییر است، افزود: قیمت کارشناسی ملک و سقف وام پرداختی از سوی بانک دو تابعی است که تسهیلات بر اساس آن پرداخت می‌شود.
حاجیان با بیان این‌که پرداخت تسهیلات خرید مسکن در ایران بر اساس توانایی مالی افراد نیست، تصریح کرد: بانک‌های خصوصی در گذشته پرداخت تسهیلات تا سقف ۷۰ درصد را جزو سیاست‌های خود داشتند که در حال حاضر این تسهیلات فقط به املاک اداری پرداخت می‌شود.

وی در پاسخ به این پرسش که ۲۰ میلیون تومان کنونی تسهیلات خرید مسکن کافی است یا خیر، گفت: واقعیت این است که این مبلغ هیچ تاثیری در خرید ملک ندارد و درصد پایینی از قیمت خانه را پوشش می‌دهد. به عنوان مثال در حال حاضر قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در محله‌های جنوبی تهران حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلون تومان است و وام ۲۰ میلیون تومانی کمتر از ۱۵ درصد را پوشش می‌دهد.

وی با تاکید بر این‌که رقم مذکور خیلی نمی‌تواند به خریدار مسکن کمک کند، افزود: زمانی یک موضوع شرط لازم است، اما شرط کافی نیست، بنابراین افزایش تسهیلات خرید مسکن به ۲۷ یا ۳۰ میلیون تومان شرط لازم محسوب می‌شود نه شرط کافی.

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با بیان این‌که قیمت هر مترمربع آپارتمان در پست‌ترین نقطه پایتخت کمتر از یک میلیون و پانصد هزار تومان نیست، خاطر نشان کرد: با این تفاسیر افزایش تسهیلات به رونق بخش مسکن منتج نخواهد شد.

حاجیان با تاکید بر این‌که در راستای رونق بخش مسکن باید به میزان ۷۰ درصد قیمت کارشناسی ملک، توان خرید برای متقاضی ایجاد شود، گفت: با ۲۰، ۲۵ یا ۲۷ میلیون تومان چقدر قدرت خرید ایجاد می‌شود؟

وی در پاسخ به این پرسش، افزود: ‌در حال حاضر افزایش تسهیلات خرید مسکن برای بازار مانند یک سم است، چراکه به قدر سیاست‌های دولت در حوزه هدفمندی یارانه‌ها، نقدینگی را در جامعه افزایش داده است که اگر بانک‌ها هم ۷۰ درصد تسهیلات خرید مسکن را پرداخت کنند، قدرت خرید مردم را به شدت افزایش داده‌اند.

وی با بیان این‌که این موضوع اقتصاد کشور را دچار مشکلات اساسی خواهد کرد ادامه داد: از ابتدای اجرای طرح مسکن مهر تاکنون، بانک مسکن حدود ۳۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات را به پروژه‌های این طرح تزریق کرده، بعلاوه آن‌که نقدینگی‌ ناشی از هدفمندی یارانه‌ها که به گفته دولت حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان بوده است.
حاجیان افزود: اگر بر اساس استانداردهای اقتصادی این رقم را در ۴.۶ ضرب کنیم، یعنی این میزان قدرت خرید در بازار ایجاد شده است.
وی تصریح کرد: در شرایط کنونی اقتصاد، افزایش تسهیلات خرید مسکن به صلاح کشور نیست.

 افزایش وام در قالب یک طرح هدفمند
یک کارشناس اقتصادی در این‌باره گفت: با توجه به افزایش قیمت‌هایی که در کشور وجود دارد، هر چقدر وام افزایش یابد، اثرات آن مستقیما روی قیمت مسکن تاثیر گذار خواهد بود. وقتی وام مسکن افزایش می‌یابد قیمت مسکن هم به تبع آن افزایش خواهد یافت، چراکه قدرت خرید مردم بالا می رود و زمانی که تقاضا از عرضه بیشتر می‌شود در بازار مسکن کشور حباب قیمتی ایجاد می‌شود.
ابراهیم شیخ‌زاده گفت:‌ اما اگر برنامه افزایش وام مسکن در قالب های دیگر پیاده شود می‌تواند در ثبات بازار مسکن موثر باشد. به عنوان مثال اگر در همین طرح مسکن مهر بتوانند تفاوت‌هایی را ایجاد کنند، یعنی بگویند که می‌خواهیم مسکن بسازیم.

وی ادامه داد: این طرح جدید باید توسط دولت ساخته شود و نهاده‌های ساختمانی آن ار از جمله آهن، سیمان و... را هم تهیه کند. پس از آن تسهیلات خرید مسکن را به افراد واجد شرایط (قشر آسیپ پذیر) پرداخت کند.

وی گفت:‌ در دل این مسکن می‌توان تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی خرید و حتی بالاتر را به متقاضیان واقعی پرداخت کرد بدون آن‌که نگرانی بابت افزایش نقدینگی در بازار مسکن و تبعات منفی آن را داشت.
وی با اشاره به این‌که در چند ماه اخیر قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است، افزود: بنابراین دولت می‌تواند تسهیلات ۲۵ یا ۲۷ میلیون تومانی تسهیلات خرید پرداخت کند. یکی از مزیت‌های این چنین طرحی آن است که مانند طرح مسکن مهر شرایط محدود و عرضه کاملا مشخص است.
شیخ‌زاده با بیان این‌که معتقدم با استفاده از این روش می‌توان قیمت مسکن را در بازار کاهش داد یا حتی از افزایش آن جلوگیری کرد، افزود: مردم علاقه زیادی به دریافت تسهیلات خرید دارند، اما با یک طرح هدفمند، تسهیلات بانکی به قشر مشخص شده می‌رسد و از بسیاری نابسامانی‌ها در بازار مسکن جلوگیری می‌کند.

این کارشناس اقتصادی در خصوص میزان تاثیرگذاری وام ۲۰ میلیون تومانی بر خرید مسکن نیز گفت: شاید تا چند سال پیش این رقم ۳۵ تا ۴۰ درصد قیمت یک خانه در محله‌های جنوبی تهران را پوشش می‌داد، اما واقعیت این است که امروز این مبلغ بین ۱۰ تا ۱۵ درصد از قیمت یک ملک ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی را پوشش می‌دهد.

وی افزود: معتقدم باید تسهیلات خرید مسکن در قالب یک طرح هدفمند افزایش یابد.

 نیازی به افزایش وام نیست
این در حالی است که یک کارشناس اقتصادی معتقد است که تسهیلات خرید مسکن نباید افزایش یابد، چراکه این امر منجر به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد شد.

میثم موسایی با اشاره به این‌که بازار ارز و طلا مانند گذشته جذابیتی برای سرمایه‌گذاری ندارد، گفت: در این شرایط چنانچه تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد، باعث بر هم خودرن عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد. در این صورت قیمت مسکن به شدت افزایش یافته و این بازار به محل مناسبی برای سوداگری تبدیل خواهد شد.

دولتی‌های چه می‌گویند
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با بیان این‌که در بحث خرید همچنان ۲۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود، افزود: بعید می‌دانم بانک مرکزی با افزایش این وام موافقت کند.

اردشیر بیژنی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم افزود:‌ میزان تاثیرگذاری این وام در مناطق مختلف متفاوت است، ولی به هر حال مانند سابق نیست که بتوانند بخش قابل توجهی از قمیت ملک را پوشش دهد.

وی در پاسخ به این پرسش که چرا در ایران نیز همانند بسیاری از کشورها بر اساس سطح توانایی افراد تسهیلات پرداخت نمی‌شود، گفت: بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای مانند بانک مسکن، بانک‌هایی هستند که باید از کمک دولت برخوردار باشند، بنابراین تامین منابع برای استفاده از چنین مکانیسمی بسیار مهم است. چراکه وام خرید مسکن که از سوی بانک پرداخت می‌شود، وامی است که منابع آن هشت سال زمان می‌برد تا بازپرداخت شود.

وی ادامه داد:‌ بنابراین وقتی هشت سال زمان می‌برد تا یک وام ۲۰ میلیون تومانی به بانک برگردد، باید منابع خیلی بزرگی و با پشتوانه قوی در اختیار داشته باشید تا بانک عامل با کمبود منابع مواجه نشود.
به گفته وی، پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تمام دنیا نیز به همین شکل است، چراکه بانک منابعی برای پرداخت وام ندارند.

وی با بیان این‌که در ایران جز سپرده مردم، منابع دیگری برای پرداخت تسهیلات نداریم، خاطرنشان کرد:‌ همواره هشت سال شکاف بین منابع مالی و مصارف بانک وجود دارد.
بیژنی با بیان این‌که هم‌اکنون برای واحدهای مسکونی تا ۱۲ سال ساخت تسهیلات خرید ۲۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود، خاطرنشان کرد: برای دریافت این وام متقاضیان ۱۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری می‌کنند که پس از یک‌سال ۲۰ میلیون به آنها تسهیلات پرداخت می‌شود.

بر اساس گزارش میدانی، جدول قیمت مسکن در برخی نقاط تهران در دو مقطع زمانی زمستان ۸۹ و ۹۱ به شرح زیر است: (قیمت‌ها به میلیون تومان)