امتیاز مثبت
۰
یزدانی، تحلیل‌گر بازار مسکن پیش بینی می‌کند؛
ریتم آهنگ اجاره‌بها تند می‌شود/ آینده اجاره بها چه می‌شود؟
دوشنبه ۲۷ آذر ۱۳۹۱ ساعت ۰۹:۳۱
کد مطلب: 120036
 
نرخ افزایش اجاره‌بها در شهرهایی که بازار اجاره شکل گرفته است (عمدتاً کلان‌شهرها هستند) بالاتر از نرخ تورم در دو سه سال گذشته بوده است و احتمالاً سال آینده هم به همین روال خواهد بود. البته به جز فصل زمستان که فصل اجاره نیست ولی به نظر می‌رسد در نیمه اول سال آینده آهنگ افزایش اجاره‌بها کمابیش بالاتر از نرخ تورم ادامه پیدا کند.
ریتم آهنگ اجاره‌بها تند می‌شود/ آینده اجاره بها چه می‌شود؟
 
اقتصادایران آنلاین - تجارت فردا: گسترش ابعاد اجاره‌نشینی نتیجه مستقیم کاهش قدرت خرید مردم در چند سال گذشته بوده است. پدیده‌ای که به تبع نوسانات حوزه‌های اقتصادی و سیاسی در مدت اخیر برای خانواده‌های بسیاری ملموس شده است.
 
شاید به همین دلیل بررسی روند بازار اجاره‌بها در زمان حاضر اهمیتی کمتر از مسکن ملکی نداشته باشد. 

فردین یزدانی، تحلیلگر بخش مسکن با بررسی عوامل تاثیرگذار در این بخش از بازار، آینده بازار اجاره‌نشینی را پر‌فراز و نشیب‌تر از مسکن ملکی می‌داند و معتقد است: در شرایط تغییر هیچ پیش‌بینی را نمی‌توان با قطعیت اعلام کرد اما واقعیت این است که نمی‌توان تصویر روشنی از بازار اجاره در سال آینده ترسیم کرد. 

***
مقایسه نتایج سرشماری سال ۹۰ و ۸۵ نشان از گسترش اجاره‌نشینی در مدت پنج سال گذشته داشته است. به طوری که بسیاری از فعالان بازار معتقدند آهنگ رشد اجاره‌نشینی حتی از آهنگ رشد افزایش قیمت مسکن ملکی هم فراتر رفته است. علت آن چیست؟ چه عواملی بر این روند تاثیرگذار بوده است؟ 

در سه سال گذشته چندین اتفاق متفاوت در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور رخ داده است که روند بازار اجاره‌نشینی را نسبت به قبل تغییر داده است. یکی از این اتفاقات افت شدید رشد اقتصادی کشور در نتیجه اجرای سیاست‌های اقتصادی نادرست مثل هدفمندسازی و واردات بی‌رویه‌ای بوده که باعث شد بسیاری از صنایع تعطیل شوند به طوری که موجب شده است چشم‌انداز مناسبی برای اوضاع اقتصادی کشور در ماه‌های پایانی امسال و سال آینده دیده نشود.
 
این عامل در کنار کاهش سطح روابط مساعد بین‌المللی منجر به افت محسوس فعالیت‌های اقتصادی و کاهش سطح اشتغال مردم شده است. در کنار اینکه کشور گرفتار نبود رشد اقتصادی و افت درآمدهاست از سوی دیگر خانوارها با تورم شدید در تمامی اقلام مصرفی مواجه هستند و این موضوع به این معنی است که خانواده‌ها پول مازاد کمتری برای خرید مسکن و پس‌انداز خواهند داشت. 

در واقع کاهش قدرت خرید مردم و کاهش درآمد را عامل اصلی کم شدن تعداد خرید و فروش می‌دانید؟ 

بله، با کاهش قدرت خرید مردم شاهد کاهش میزان ورود آنها به بازار خرید ملک هستیم. حتی در ماه‌های آینده باز هم شاهد خواهیم بود که میزان ورود خانوارهایی که صاحب مسکن نیستند، خانوارهایی که تازه تشکیل شده‌اند یا سال‌های زیادی از تشکیل خانواده آنها نمی‌گذرد به بازار ملکی کمتر از وضع موجود می‌شود. 

در چنین وضعیتی خانواده‌ها چاره‌ای جز ورود به بازار اجاره ندارند. پس میزان تقاضا برای خانه‌های استیجاری افزایش یافته است. البته چون مسکن کالایی نیست که در کوتاه‌مدت ساخته شود واکنش عرضه‌کنندگان با تاخیر زیاد مواجه خواهد بود. 

اما با وجود افزایش قیمت‌ها باز هم به نظر می‌رسد نرخ بازده اجاره در ایران کم است؟ 

اصولاً کشش عرضه و نرخ بازده در بازار اجاره کم است. اگر نگاه تاریخی به این قضیه کنیم، نسبت اجاره‌ای که مالک می‌گیرد به قیمت ملک، از قدیم نسبت بسیار پایینی بوده است و آنچه این نسبت را جبران می‌کرده افزایش قیمت قبل از دوره‌ای بوده که نصیب مالک می‌شدهاست، مثل افزایش قیمت دو برابری یا سه برابری قیمت‌ها نسبت به نرخ تورم که در سال ۱۳۸۶ اتفاق افتاد. 

پس یک capital gain (سود سرمایه) در این دوره‌ها اتفاق می‌افتاد که بازده کم را به سمت تعادل می‌برد. البته از نظر من از سال ۱۳۸۷ به بعد با وجود رشد پی در پی هزینه‌ها سودی نصیب مالکین نشده است. 

با توجه به شرایط اقتصادی و سیاسی که آن را تشریح کردید رشد قیمت‌ها در بازار اجاره ملک را در ماه‌های باقی‌مانده سال و سال آینده چطور می‌بینید؟ 

در بازار مسکن برخلاف بازارهای دیگر همچون ارز و طلا برگشت سرمایه در بلندمدت رخ می‌دهد و مالکین برای جبران بازده پایین سرمایه‌شان به سمت افزایش اجاره‌بها روی می‌آورند. از سویی هم طبیعی است که عرضه واحدهای استیجاری متناسب با نرخ افزایش تقاضا افزایش پیدا نمی‌کند. 

بنابراین نرخ افزایش اجاره‌بها در شهرهایی که بازار اجاره شکل گرفته است (عمدتاً کلان‌شهرها هستند) بالاتر از نرخ تورم در دو سه سال گذشته بوده است و احتمالاً سال آینده هم به همین روال خواهد بود. البته به جز فصل زمستان که فصل اجاره نیست. ولی به نظر می‌رسد در نیمه اول سال آینده آهنگ افزایش اجاره‌بها کمابیش بالاتر از نرخ تورم ادامه پیدا کند. 

ممکن است این آهنگ تندتر هم بشود؟ 

بستگی به وضعیت اقتصادی مردم، روابط اقتصادی بین‌الملل و اوضاع اقتصادی کشور دارد. اگر تغییری در وضعیت فعلی رخ ندهد شاید آهنگ رشد اجاره‌بها کمی تندتر از ماه‌های جاری پیش رود. البته برای قضاوت قطعی برای تمام سال آینده هنوز زود است. اما حداقل به نظر می‌رسد رشد اجاره‌بها از وضعیت سال جاری پایین‌تر نرود. 

اگر بازار ارز و طلا به سمت آرامش و ثبات پیش برود نقدینگی به سمت بخش مسکن می‌رود؟ 

اگر بازار ارز ثبات پیدا کند و به همراه آن رشد اقتصادی هم بهبود پیدا کند، بله. چون رشد اقتصادی و وضع معیشتی مردم اگر بهبود پیدا کند، به معنی این است که به تدریج تقاضا برای خرید ملکی هم شکل خواهد گرفت. اگر این دو اتفاق همزمان رخ دهد، می‌توانیم چنین روندی را پیش‌بینی کنیم. 

اما اگر به هر دلیلی وضعیت نرخ ارز در سطح سه هزار تومان فعلی ثابت بماند، ولی وضعیت اقتصادی مملکت به همین صورت باشد، فکر نمی‌کنم نقدینگی به سمت بخش مسکن بیاید. 

در صورتی که نقدینگی راهی در بخش مسکن پیدا کند در کدام یک از بخش‌های مسکن جذب خواهد شد؟ 

در این صورت باز هم فکر نمی‌کنم تمام نقدینگی موجود در بازار طلا و ارز به بخش مسکن جذب شود. اما همان بخش کوچکی هم که جذب بخش مسکن خواهد شد به سمت بخش کوچکی از خانه‌های اعیان‌نشین و لوکس شمال شهر و البته شاید زمین خواهد رفت.
 
البته باز هم می‌گویم تمامی این روند به فرصت‌های سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در مورد مسکن ملکی فکر می‌کنم افزایش قیمتی بیش از نرخ تورم نداشته باشد چون قابلیت تبدیل نقدشوندگی آن نسبت به طلا و ارز پایین‌تر است. 

یعنی شما فکر می‌کنید باز هم سرمایه‌ها در بازار ارز و طلا باقی بماند؟ 

در صورتی که چشم‌انداز مثبت نشود همین‌طور خواهد بود.