امتیاز مثبت
۰
عضو انجمن سراسری انبوه‌سازان؛
آخوندی فقط به حرف مشاورانش گوش می‌دهد
شنبه ۱۹ مهر ۱۳۹۳ ساعت ۱۰:۱۶
کد مطلب: 261706
 
عضو انجمن انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه در بسته خروج از رکود دولت، نظر فعالان بخش خصوصی را جویا نشده نسبت به اظهارات حسین عبده‌تبریزی درباره برنامه تحریک تقاضای بازار مسکن این‌گونه واکنش نشان می‌دهد:« از سخنان عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه نا امید شدم. فکر می‌کردیم دولت به فکر است و به حرف‌های کسانی‌که دست‌اندرکار بازار هستند، توجه می‌کند.»
آخوندی فقط به حرف مشاورانش گوش می‌دهد
 
اقتصاد ایران آنلاین به نقل از همهشری اقتصاد:  فعالان بخش ساخت‌وساز مسکن کشور با آن‌که عملکرد دولت در یکسال اخیر برای کنترل تورم را مثبت ارزیابی می‌کنند، ‌اما در عین حال اعتقاد چندانی به برنامه تحریک تقاضای وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن ندارند. عضو انجمن انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه در بسته خروج از رکود دولت، نظر فعالان بخش خصوصی را جویا نشده نسبت به اظهارات حسین عبده‌تبریزی درباره برنامه تحریک تقاضای بازار مسکن این‌گونه واکنش نشان می‌دهد:« از سخنان عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه نا امید شدم. فکر می‌کردیم دولت به فکر است و به حرف‌های کسانی‌که دست‌اندرکار بازار هستند، توجه می‌کند.»

ایرج رهبر در گفت‌وگو با همشهری اقتصاد بهترین راهکار برای خروج مسکن از رکود را پرداخت تسهیلات ساخت به سازندگان و انتقال آن به خریدار پس از دوران مشارکت می‌داند. مانند همان اتفاقی که در طرح مسکن مهر روی داد. رهبر می‌گوید نمی‌داند هدف وزارت راه و شهرسازی از تحریک تقاضا چیست. او این‌گونه اظهار می‌دارد که « فکر می‌کنم وزیر به حرف مشاورانش گوش می‌دهد و چاره دیگری ندارد. شاید آن‌قدر فرصت ندارد که وضع را تجزیه و تحلیل کند.» مشروح گفت‌وگو با ایرج رهبر را در ادامه می‌خوانید.

 
  چنانچه تحریک تقاضا به‌عنوان سیاست خروج از رکود توسط دولت اجرایی شود، این برنامه چه تبعات مثبت و منفی برای برای اقتصاد کشور به همراه دارد؟

دولتمردان با تأخیر متوجه مسأله رکود اقتصادی شدند. چون ابتدای امر همه توجه خود را روی تورم بالای کشور معطوف کردند و تمام تلاش‌ها روی این مسأله بود که تورم را کاهش دهند. شاید هم این اقدام بی‌جا نبوده و توانسته‌اند تا حدود زیادی در کنترل تورم موفق باشند. اما همیشه وقتی تلاش می‌کنیم تورم را کاهش دهیم باید در مقابلش به این موضوع توجه داشته باشیم که در نقطه مقابل کنترل تورم، رکود را نیز تقویت می‌کنیم. حال پس از یک سال متوجه شده‌اند که تورم را کنترل کرده‌ اما نتوانسته‌ایم اقتصاد را از رکود خارج کنیم. درواقع به جای آن رکود اقتصادی و رکود تورمی به وجود آورده‌ایم که این یک معضل بدتر از تورم است. به همین دلیل  اخیرا دولت بسته‌ای را به مجلس تقدیم کرده که به 4 بخش تقسیم شده تا اقتصاد از رکود بیرون آید. مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های این بسته می‌تواند تا 35 درصد چرخ اقتصاد کشور را به حرکت درآورده و در واقع راهکاری سریع در مقابل راهکارهای دیگر مانند صنعت و کشاورزی برای خروج از رکود اقتصادی است.

واقعیت آن است که راه تحول اقتصادی از مسیر مسکن می‌گذرد؛ چراکه به‌عنوان نمونه برای ایجاد یک شغل در بخش مسکن20 میلیون تومان لازم است. این در حالی است که در نفت و پتروشیمی برای ایجاد یک شغل 300 میلیون تومان و در بخش صنعت هم930 میلیون تومان برای ایجاد یک شغل نیاز است. از سوی دیگر اشتغالزایی که یکی از برنامه‌های اصلی دولت است، خیلی سریعتر و کم هزینه‌تر از راه مسکن محقق می‌شود. از سوی دیگر گردش مالی بخش ساختمان و اینکه با بیش از 120 رشته صنعت کشور ارتباط دارد در اقتصاد بسیار تاثیرگذار است. در بسته دولت، مسکن اولویت چهارم است اما درواقع این بخش سریعترین و کم هزینه‌ترین راهکار برای خروج اقتصاد از رکود است.

فرض کنید پنج دهک پایین جامعه را نتوانیم از نظر مسکن تأمین کنیم؛ ممکن است برای مردم باری شود که برای سرپرست خانواده یک نوع سرشکستگی به حساب آید. شاید این مسأله در نظام و حکومت هم تأثیرگذار باشد. بنابراین در طرح‌هایی که داریم باید در طرح‌های مسکن، مسائل اجتماعی را ببینیم. یکی از ایراداتی که به مسکن مهر وارد می‌شود این است که چرا یک طبقه یکسانی در یک جا اسکان داده می‌شود و مسائل طبقاتی مدنظر قرار نگرفته است؟ چراکه  ممکن است مشکلاتی به وجود آید؟ این مسأله به پس از بهره‌برداری از واحد مسکونی برمی‌گردد. قبل از بهره‌برداری که هم اکنون مسکن مهر را به مردم می‌خواهیم تحویل دهیم اگر تأخیری هم مشاهده شود مثلا یک یا دو سال تأخیر داشته باشد، دوباره تبعات اجتماعی را به وجود می‌آورد. مردم می‌گویند چرا واحد را دیر تحویل می‌دهید و از نظام توقع دارند. چه برسد به اینکه اصلا مسکنی برای مردم ساخته نشود یا اینکه به فکر طرح و برنامه برای ایجاد سرپناه نباشند. بنابراین توجه به این‌که مسکن از نظر کلی هم برای اقتصاد،  هم برای نظام و هم برای مردم اهمیت ویژه‌ای دارد اگر به این مسأله توجه نشود یا دیر توجه شود یا اینکه برنامه‌ریزی ناقص باشد تبعاتی را به وجود می‌آورد که جبران آن خیلی راحت نیست.

  ابتدای بسته خروج از رکود تأکید شده تحریک تقاضا تورم‌زاست و در بخش مسکن گفته شده سیاست دولت برای خروج از رکود، تحریک تقاضاست. این موضوع به این معنی است که در عمل تورم در بخش مسکن برای دولت پذیرفته شده است.
به دولتی‌ها پیشنهاد داده‌ایم اگر می‌خواهند تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند یک سیکل به عقب برگردند و این کار را از راه تولید مسکن که تسهیلات را به سازنده می‌دهد و پس از آن به متقاضی منتقل می‌کند، انجام دهند. مانند همان کاری که در مسکن مهر اتفاق افتاد؛ یعنی اول تسهیلات دادند، مسکن مهر ساخته شد و پس از آن این وام به متقاضیان واجد شرایط منتقل ‌شد. به جای اینکه تقاضا را تحریک کنیم طرف عرضه تقویت می‌شود. چرا می‌خواهیم تقاضا را تحریک کنیم؟ آقایان می‌گویند می‌خواهیم این کار را انجام دهیم تا برای بخش تولید انگیزه به وجود آید. یعنی بنده تولیدکننده بگویم مسکن ساخته شده روی دستم نمی‌ماند، خریدار هم وجود دارد و از من می‌خرد، پس بروم و تولید کنم.

زمانی این صحیح است که تقاضا نداشته باشید. ولی وقتی انباشت تقاضا داریم دوباره تحریک کردن تقاضا با انگیزه تولید بی‌معنی است. بنابراین پایه اول تولید را انجام دهیم سپس بگوییم بفرمایید تولید را بخرید. ولی اگر به این مسأله توجه نکنیم و بگوییم سازنده خود به خود برای ساخت انگیزه پیدا می‌کند، این موضوع باعث افزایش قیمت می‌شود. این مسأله را بارها دیده‌ایم. زمانی بانک‌های خصوصی بسته به قدرت بازپرداخت، وام‌هایی را برای خرید مغازه و خانه می‌دادند. پس از ارزیابی ارزیاب بین 50 تا 200 میلیون تومان به متقاضایان وام پرداخت می‌شد و متقاضی خانه را می‌خرید. بعد هم مشاوران املاک می‌گفتند این خانه وام دارد و دنبال خریدار می‌گردد. تولیدکننده وقتی می‌بیند تقاضا زیاد است و برای خرید خانه، صف ایجاد می‌شود قیمت را افزایش می‌دهد. یعنی می‌گوید متقاضی پول دارد و کم هم ندارد، پس قیمت‌ها را افزایش می‌دهم. چه اشکالی دارد با یک سال تأخیر طرف برای دریافت وام معرفی شود؟ به‌عنوان نمونه 500 سازنده داریم که برای ساخت مسکن به آنها تسهیلات بدهیم. یک متقاضی هم نیازمند وام است. حتما باید به سازندگانی مراجعه کند که وام دارند برای اینکه رانت ایجاد نشود، هر سازنده‌ای که صلاحیت ساخت دارد را انتخاب و متقاضیان به آنها مراجعه کنند.

  با پرداخت تسهیلات ساخت و انتقال آن به خریدار چه اتفاقی در بازار روی می‌دهد؟
با پرداخت وام ساخت، تولید تحریک می‌شود، صنایع مرتبط با بخش مسکن تحریک می‌شود، اشتغالزایی بالایی صورت می‌گیرد، خریدار هم به چیزی که می‌خواهد می‌رسد و خانه‌دار می‌شود. مسأله بانکی را هم می‌توان اینگونه حل کرد که زمان دوره ساخت سود بانکی برعهده سازنده باشد، بقیه سود هم توسط خریدار پس از انتقال وام پرداخت شود. با این راهکار هم رونق بانکی خواهیم داشت و هم اینکه رضایت سازنده به این وسیله تأمین می‌شود.

اما بانک‌ها می‌توانند روی نحوه پرداخت، سود بانکی، زمان ساخت و زمان بازپرداخت مانور بدهند. آقای عبده تبریزی خیلی از وام خرید دفاع می‌کند و می‌گوید چرا بعضی‌ها می‌گویند دارید تقاضا را تحریک می‌کنید. تمام دنیا دارد این کار را می‌کند. بله تمام دنیا که انباشت تقاضا ندارد، انباشت عرضه دارند؛ یعنی می‌خواهند انگیزه برای تولید به وجود آید و تقاضا را در قالب پرداخت وام‌های تا 90 درصد ارزش خانه تحریک می‌کنند. این سیاست در جاهایی مانند آمریکا که انباشت عرضه وجود دارد، اجرا می‌شود. حتی در این گونه کشورها برای زمین هم به سازنده وام می‌ دهند اما در ایران این‌گونه نیست.

  دولت برای تهیه بسته خروج از رکود از نظرات بخش خصوصی استفاده کرد؟
در زمان علی نیکزاد(وزیر سابق راه و شهرسازی) پیشنهاداتی را ارائه کردیم. اما در این دولت کسی چیزی از ما نخواسته است. پیشنهاد دادیم که تا 100 میلیون تومان تسهیلات برای ساخت پرداخت شود. چراکه هر اندازه  تولید زیاد شود، عرضه و تقاضا به تعادل می‌رسد و تثبیت قیمت‌ها را در بازار شاهد خواهیم بود. اما اگر بخواهید دستوری از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنیم، مشکل به‌وجود می‌آید. اگر هر کاری را با روال و اصول خودش جلو برویم و آن کار را جا بندازیم بدون هیچ نظارتی و دستوری می‌توانیم کار را عملیاتی کنیم. به زور نظارت می‌کنیم که قیمت مسکن بالا نرود و نتیجه‌ای از این نظارت نمی‌گیریم. 

  بازخورد دولت درباره طرح انبوه‌سازان برای پرداخت وام ساخت چه بوده است؟
با صحبت‌هایی که از عبده‌تبریزی شنیدم خیلی نا امید شده‌ام. قبل از آن فکر می‌کردیم دولت به فکر است و به حرف‌های کسانی‌که دست‌اندرکار بازار هستند، توجه می‌کند. یکسال پیش هم گفته بود باید تقاضا را تحریک کنیم که برای تولید انگیزه برای تولید به‌وجود آید. در حالی که انگیزه در تولید هست، متقاضی هم پشت سرش است. بنده در صورت تولید مسکن، نگران فروش نیستم. الان همه به مسکن نیاز دارند و نمی‌توان آن‌را از کشورهای دیگر وارد کرد و حتما باید از سازندگان خریداری شود. بافت‌های فرسوده زیادی در کشور داریم که باید احیا شوند. همین ایجاد انگیزه می‌کند. چه دلیلی دارد که می‌خواهیم بازار را از طریق تقاضا تحریک کنیم؟

  به نظر شما وزارت راه و شهرسازی با چه هدفی می‌خواهد تقاضا را تحریک کند؟
فکر می‌کنم وزیر به حرف مشاورانش گوش می‌دهد و چاره دیگری ندارد. شاید آن اندازه فرصت ندارد که وضع را تجزیه و تحلیل کند. چه کسی می‌خواهد این کار را برای دولت انجام دهد؟ ‌یک سری آدم‌های خاصی در بخش مسکن هستند. وزارت راه و شهرسازی نیز مشاورانی دارد که نزدیکترین کسی که می‌تواند به لحاظ صلاحیت به دولت راهکار دهد، همین مشاوران هستند. حالا هدف آنها چیست، بنده نمی‌دانم.

  آیا بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات مسکن دارند؟

از نظر بانک‌ها پرداخت وام ساخت بهتر از وام خرید است. به این دلیل که وام دوران مشارکت ساخت را در زمان کم و با بهره خاصی به سرعت دریافت می‌کنند. بانک‌ها  می‌گویند خیلی تمایل به پرداخت تسهیلات خرید در بخش مسکن نداریم، چون درازمدت است. وام مسکن 15 ساله و 20 ساله بازپرداخت می‌شود. اگر وام ساخت بخواهید به شما (انبوه‌سازان) پرداخت می‌کنیم. با توجه به این‌که مشخص نیست در طول 15 سال وضع تورم و اقتصاد چگونه می‌شود بنابراین بانک‌ها علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات ندارند. 

  در نامه آخوندی و سیف آمده از محل وجوه اداره شده یا بودجه عمومی، سود یارانه تسهیلات پرداخت شود.
20 درصد از محل افزایش قیمت حامل‌های انرژی برای بخش صنعت در نظر گرفته شده و چون مسکن هم بخشی از صنعت است، احتمالا قرار است مقداری از سود یارانه‌ای تسهیلات صندوق‌های پس‌انداز مسکن را از این محل پرداخت کنند.

  سخنان وزیر راه و شهرسازی مبنی بر این‌که افزایش عرضه باعث سوداگری در بازار مسکن می‌شود را چقدر کارشناسی می‌دانید؟
سرمایه‌داری که نیازی به بانک و تسهیلات ندارد، می‌تواند تولید مسکن کرده و سوداگری کند. حالا محدودیتی در قیمت نیست که کسی جلوی این سرمایه‌دار را بگیرد. خیلی‌ها هستند که نیازی به تسهیلات ندارند و می‌توانند از سرمایه خود، سوداگری کنند. با رونق تولید، ایجاد اشتغال شده و هزار مشکل برطرف می‌شود.  باید تولید مسکن تحریک شود. به هر حال اگر بخواهیم این مقایسه را انجام دهیم بین تحریک تقاضا و تحریک عرضه که کدامیک بیشتر سوداگری به وجود می‌آورد، تحریک تقاضا بیشتر سوداگری را به‌وجود می‌آورد. حالا شاید گفته شود که به یک نفر بیشتر از یک فقره وام پرداخت نمی‌شود. عیبی ندارد همان یکبار را در تعداد ضرب کنیم، اما بازهم در بازار تاثیر منفی می‌گذارد. کسی که وام گرفته می‌تواند آن‌را پس از چند ماه بفروشد. 

  با توجه به شرایط کنونی، بهره‌برداری احتمالی از پروژه‌های طرح مسکن مهر چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟
بارها گفته‌ام اولا مسکن برای یک قشر خاصی در جامعه نیست. اگر به طور کلی و جامع، فکری برای مسکن کنیم می‌تواند در کنترل قیمت‌ها و عرضه بیشتر کمک کند. اما مسکن مهر برای سه، چهار دهک بود که توان خرید مسکن را نداشتند. به عبارت دیگر تقاضا بود اما چون قدرت خرید را نداشتند درواقع نمی‌توانستند در نوسانات قیمت مسکن تاثیر‌گذار باشند. از سوی دیگر اصلی داریم که می‌گوید برای ثبات قیمت مسکن عرضه و تقاضا باید تعادل داشته باشند. حداقل برای مسکن مهر این امتیاز را در نظر داشته باشیم که عرضه زیاد و به تقاضا نزدیک شد. بنابراین در تثبیت قیمت بسیار موثر بوده است. اما با توجه به این‌که مسکن مهر برای اقشار نیازمند بوده برای قشر توانمند فکری نکردیم. اجاره‌ها و قیمت مسکن که اضافه شد برای قشر به‌نسبت توانمند جامعه بود و برای قشرهای پایین دستی خیلی تغییر قیمت نداشتیم چون مسکن مهر به کمک این افراد آمد. اگر بخواهیم تاثیر کلی و همه جانبه داشته باشیم باید طرح جامع مسکن را ببینیم؛ یعنی برای همه افراد کشور. باید به دهک‌های 5 تا 7 جامعه توجه شود که در چند سال اخیر هیچ فکری برای آنها نداشته‌ایم. همان زمان که انبوه‌سازان گفتند تسهیلات 100 میلیون تومانی پرداخت شود برای اقشار به‌نسبت توانمند بود تا این بخش را به دهک‌های پایین 5 متصل کنیم و به این ترتیب طرح جامع مسکن را تقریبا کامل کنیم. بحث مسکن اجتماعی یا مسکن برای دهک‌های یک و دو نیز باید به طرح جامع مسکن متصل می‌شد.

  در نامه آخوندی و سیف تاکید شده مردم از محل پس‌انداز خانه‌دار شوند. آیا در شرایط کنونی خانوارها می‌توانند با این راهکار صاحب خانه شوند؟
برای خروج از رکود اقتصادی بخش مسکن که جزو بخش‌های اصلی قرار گرفته، بسیار خوب است. در واقع می‌توان گفت دولت مدبرانه در این‌باره برنامه‌ریزی کرده است. روش اجرایی کردن این برنامه در بخش مسکن خیلی حساس است. اول باید روی مسائل، کارشناسی داشته باشیم. همین که به این نتیجه رسیدیم اگر بازار عرضه و تولید را تحریک کنیم بهتر از این است که بازار تقاضا را تحریک کنیم. اگر طرحی برای همه اقشار جامعه داشته باشیم بهتر می‌توانیم بازار را کنترل کنیم. بد نیست آدم به پس‌اندازی هم بپردازد اما باید فکر کنیم برای طبقات مختلف طرح‌های متفاوتی تهیه شود.

خیلی‌ها هستند که اصلا نمی‌توانند پس‌اندازی داشته باشند. وقتی حقوق ماهانه فردی، 600 هزار تا یک میلیون تومان است و 70 درصد آن بابت اجاره می‌رود، چگونه می‌تواند پس‌انداز داشته باشد؟ این راهکار امکان‌پذیر نیست. چاره کار، پس‌انداز معکوس مانند طرح مسکن مهر است. یعنی اول دولت پول را برای ساخت بدهد و متقاضی در آن ساکن شود و پس از آن بازپرداخت وام شروع شود. مینو رفیعی حدود 10 سال پیش این طرح جامع را در یک همایشی مطرح کرد و یک کارمند معمولی را برای پس‌انداز مثال زد و گفت: این کارمند برای خانه‌دار شدن باید 120 سال پس‌انداز کند. این‌که به طرف بگوییم بیایید پس‌انداز کنید، اجاره‌بها هم پرداخت کنید تا خانه‌دار شوید، منطقی نیست.


گفتگو از بهمن نظری
 
 
 


از عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن رضایت دارید؟
بله
خیر